Cómo evitar conflictos entre herederos por propiedades turísticas en la Costa del Sol

1. Planificación testamentaria para minimizar disputas

La primera línea de defensa contra futuros conflictos es la planificación hecha por el causante en el testamento. Si sabes que dejas una propiedad que podría ser motivo de discordia:

• Designa claramente los beneficiarios: por ejemplo, legar la casa específicamente a un heredero (y compensar a los otros con dinero u otros bienes) puede ser mejor que dejarla en proindiviso a varios.
  
  

• Establece reglas de uso o administración en el testamento: La ley española permite, por ejemplo, nombrar a un contador-partidor o a un administrador que gestione la propiedad durante unos años post-fallecimiento. También se puede indicar que la casa no se venda hasta pasado cierto tiempo, o al contrario, recomendar su venta inmediata para repartir liquidez. HerenciasPlus aconseja dejar instrucciones por escrito para orientar a los herederos y así evitar disputas interpretativas.
  
  

• Pactos sucesorios (donde se permitan, como en Derecho foral) o donaciones en vida: en la Costa del Sol rige Derecho común, pero si el testador tiene otro fuero (ej. navarro, aragonés) podría pactar en vida la atribución de la propiedad, evitando líos tras su muerte.
  
  

Si eres heredero leyendo esto y el causante no dejó nada de eso, aún hay soluciones a continuación.

2. Comunicación y acuerdos entre herederos

Tras heredar, la clave es la comunicación transparente. Reúne a todos los implicados y abordad:

• ¿Quién quiere qué? A veces, uno de los hermanos desea quedarse la casa para uso personal o negocio de alquiler, mientras los otros preferirían dinero. Si es así, puede negociarse que ese hermano la adquiera, comprando las partes de los demás (pagando su cuota parte del valor de mercado). Esto evita la copropiedad prolongada.
  
  

• Uso personal vs explotación turística: Si varios quieren usarla para vacaciones familiares, estableced un calendario de uso rotatorio. Por ejemplo, dividir el año en semanas o meses asignados a cada heredero, formalizado por escrito. Esta especie de "time sharing" familiar puede funcionar si se respetan turnos.
  
  

• Alquiler turístico y reparto de ingresos: Si deciden alquilarla a turistas (muy común en la zona), conviene nombrar un gestor (puede ser uno de los herederos o un tercero profesional) que se encargue de las reservas, mantenimiento y cuentas. Se debe pactar cómo se reparten los beneficios netos (lo usual: según el porcentaje de propiedad de cada heredero). También cómo se cubren gastos de reparación, impuestos, etc. Un consejo es tener una cuenta bancaria común para la propiedad, donde ingresen rentas y paguen gastos, así todo queda registrado.
  
  

• Gastos extraordinarios: ¿Y si hace falta una reforma costosa? Sería prorrateada entre todos. Es bueno discutir escenarios así desde el principio y quizás reservar parte de los ingresos de alquiler para un fondo de mantenimiento.
  
  

Formalizar estos acuerdos en un documento privado firmado por todos es altamente recomendable. No es tan formal como una escritura, pero muestra voluntad y puede evitar malentendidos ("yo pensé que...").

3. División material o venta de la propiedad

Si la convivencia en la copropiedad es complicada o ninguno quiere encargarse, una solución es la venta de la propiedad y reparto del dinero. Esto a veces genera disputas si uno no quiere vender ("es la casa de la abuela, le tengo cariño") y otros sí ("no puedo costear mantenerla, prefiero el dinero"). Para manejar esto:

• Tratar de llegar a consenso es lo ideal. Exponer razones: quizá mantenerla vacía y en disputa genera gastos de IBI, comunidad, etc. que comen patrimonio.
  
  

• Proponer alternativas: si uno se opone a vender por apego emocional, tal vez pueda comprar la parte de los demás y conservarla él/ella. Se pueden pactar facilidades, como pagar en plazos, etc.
  
  

• Recordar que legalmente ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad. Esto significa que cualquiera puede acudir al mecanismo de división de la cosa común (art. 400 CC): en últimas, un heredero puede pedir judicialmente la venta en subasta de la propiedad y repartir. Esto es un proceso civil que conviene evitar por su costo y porque la subasta suele bajar el precio de venta. Pero saber que existe puede presionar a buscar un arreglo amistoso antes que llegar a ese extremo.
  
  

Herencias conflictivas a veces terminan en los juzgados con estas ventas forzosas. Todos pierden valor y relación en esos casos. Por eso es mejor negociar.

4. Mediación o figura del albacea

Si el ambiente está muy caldeado, una opción es acudir a un mediador familiar profesional. Un mediador puede facilitar el diálogo imparcialmente y proponer soluciones creativas. Es algo que cada vez se utiliza más en disputas hereditarias.

Otra figura: si el testador nombró un albacea (ejecutor) con facultades, esa persona puede tomar decisiones operativas que los herederos deben acatar dentro de lo legal. Por ejemplo, si dio poder para liquidar bienes, podría vender la propiedad y repartir dinero evitando la pelea directa entre herederos. Claro, esto depende de que el testador lo haya previsto.

5. Caso práctico y solución

Imaginemos un caso traido por HerenciasPlus.com: Tres hermanos heredan la típica casa de veraneo en Fuengirola. Dos de ellos viven fuera y apenas la usan; el tercero vive cerca y querría sacarle rendimiento como alquiler vacacional. Si todos quedan como copropietarios a tercios, podría haber roce: unos quieren vender para hacer cash, el otro no.

Posible solución: Los dos que quieren vender acuerdan con el tercero que él se queda la casa. Se valora en, digamos, 300.000 €. Las dos partes de los otros valen 200.000 € juntas. El hermano local no tiene tanto dinero líquido, pero propone pagar 100.000 € ahora (con ahorros o préstamo) y 100.000 € en cuotas anuales de 20.000 € por 5 años (incluso garantizando con la propia vivienda). Se firma esta transacción en escritura pública de extinción de condominio (lo cual además fiscalmente en Andalucía solo tributaría 1% TPO en vez del 7-8% de una venta normal, al ser disolución de comunidad). Los otros obtienen su dinero a plazo pero seguro, y el hermano se queda con la casa y la explota. Todos contentos: los de fuera monetizan y se desligan de la gestión; el local logra la casa sin desembolsar todo de golpe. Un acuerdo bien negociado vale oro.

Conclusión

Los conflictos entre herederos por propiedades turísticas se evitan mejor planificando antes y, después de la herencia, con comunicación abierta y acuerdos justos. Convertir una potencial fuente de disputas en una solución win-win requiere empatía y, a veces, ceder un poco. Ya sea mediante la venta, la separación de usos, o estableciendo un negocio turístico conjunto, hay formas de que cada heredero se sienta atendido.

En último término, si el diálogo falla, herramientas legales como la división de la cosa común existen, pero son el último recurso. Es preferible no llegar a esa instancia contenciosa que suele erosionar las relaciones familiares.

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