¿Cuánto cuesta heredar una casa en Marbella? Simulación con y sin bonificación del 99%

Supuesto de partida

Imaginemos un caso concreto para la simulación:

• Vivienda unifamiliar en Marbella con valor de mercado: 500.000 € (de los cuales 300.000 € corresponden al valor del terreno y 200.000 € a la construcción, según catastro).
  
  

• Causante (fallecido): residente en Marbella.
  
  

• Heredero: su hijo, residente también en Andalucía.
  
  

• El fallecido adquirió la casa en 1990 por 150.000 € (valor catastral tierra en 1990: 60.000 €).
  
  

• Año de la herencia: 2025.
  
  

Vamos a calcular los impuestos en dos escenarios: Escenario A: Aplicando normativa de Andalucía (bonificación 99% para hijo). Escenario B: Sin bonificación autonómica (simulando normativa estatal sin reducciones adicionales).

Cálculo del Impuesto de Sucesiones

Primero, el Impuesto de Sucesiones ( Impuesto Sucesiones):

• Base imponible: 500.000 € (valor de la casa).
  
  

• Reducciones personales: En Andalucía, hijo (grupo II) tiene 1.000.000 € de reducción – en este caso la casa vale menos, así que queda exenta por reducción. En Escenario A, base imponible tras reducción = 0 €. En Escenario B (normativa estatal pura), la reducción por hijo sería solo ~16.000 € (mínimo estatal), quedando base de 484.000 €.
  
  

• Cuota antes de bonificación:
  
  

  • Escenario A: 0 € (al estar base en 0 por la reducción autonómica).
    
    

  • Escenario B: calculamos según tarifa estatal: los primeros tramos pagarían unas cantidades fijas; por 484.000 €, la cuota resultante aproximada sería alrededor de 100.000 €​ (tras aplicar tarifa progresiva hasta ~34% en el último tramo).
    
    

• Bonificación en cuota:
  
  

  • Escenario A: 99% para grupo II. Eso reduciría incluso si hubiera cuota. En nuestro caso la cuota ya era 0, con mayor razón 0 € a pagar.
    
    

  • Escenario B: sin bonificación, no se reduce nada de esos ~100.000 €.
    
    

• Cuota neta a pagar:
  
  

  • Escenario A (Andalucía 2025): 0 €
    
    

  • Escenario B (Sin bonif.): ~100.000 €
    
    

Como se ve, en Andalucía el hijo no pagaría nada de impuesto de sucesiones, mientras que sin los beneficios tendría una factura considerable.

Cálculo de la Plusvalía Municipal

Ahora, la Plusvalía municipal en Marbella por heredar la casa:

• Valor catastral del terreno (2025): supongamos 120.000 € (ha subido desde 60.000 € de 1990).
  
  

• Años de propiedad: 35 años (1990 a 2025, aunque legalmente el máximo computable son 20 años).
  
  

• Método coeficiente: Marbella aplica coeficientes según años. Para 20+ años, digamos coeficiente máximo 0,45. Entonces incremento teórico = 120.000 * 0.45 = 54.000 €. Tipo impositivo Marbella supongamos 30%. Cuota = 16.200 €. Con bonificación 95% (hijo heredero de vivienda habitual): pagaría solo 810 €. Sin bonificación (si no fuera vivienda habitual ni pariente directo): pagaría 16.200 €.
  
  

• Método plusvalía real: Valor terreno al fallecimiento (parte del valor de mercado atribuible a terreno). Podemos estimar: de los 500.000, terreno 300.000. Valor terreno cuando compró en 1990: quizá 90.000 € (asumiendo subió de 90k a 300k en 35 años). Incremento real = 210.000 €. Impuesto teórico 30% = 63.000 €. (Este es mayor que el método coeficiente, así que conviene el coeficiente).
  
  

En resumen:
Escenario A (Marbella con bonif.): Plusvalía ≈ 810 €.
Escenario B (sin bonif.): Plusvalía ≈ 16.200 €.

Resumen comparativo de costes

Presentamos los resultados en una tabla para mayor claridad:

Simulación herencia vivienda 500.000€ (Marbella)

Concepto

Con bonificación 99% (Andalucía)

Sin bonificación (estatal hipotético)

Valor vivienda base

500.000 €

500.000 €

Reducción por parentesco

500.000 € (queda exento)

16.000 € (mínimo estatal)

Base imponible Impuesto Sucesiones

0 €

484.000 €

Cuota Impuesto Sucesiones

0 €

~100.000 €

Impuesto Sucesiones a pagar

0 €

~100.000 €

Plusvalía municipal (Marbella) sin bonif.

16.200 € (aprox.)

16.200 € (igual base)

Bonificación plusvalía Marbella

95% (vivienda hab. a hijos)

0%

Plusvalía municipal a pagar

810 €

16.200 €

Total impuestos herencia

810 €

~116.200 €

(Cifras aproximadas para fines ilustrativos. La situación real puede variar según valores catastrales exactos, tarifas y normativa vigente.)

La diferencia es abismal: 810 € frente a 116.200 €. Esto demuestra cómo la política fiscal andaluza favorece a los herederos directos. Incluso contando gastos notariales y registrales (que pueden ser unos pocos miles de euros según el caso), el grueso del coste potencial –que serían los impuestos– desaparece casi por completo en el Escenario A.

Consideraciones adicionales

• Gastos notariales y registrales: En Escenario A o B, los honorarios de notaría por la escritura de herencia y la inscripción en el registro serían similares (dependen del valor, pueden ser ~0,5% del valor del inmueble entre ambos). En nuestro ejemplo, tal vez 2.000-3.000 € en total. Estos gastos son inevitables en cualquier escenario, pero son mucho menores que los impuestos en el escenario sin bonificar.
  
  

• Herencias entre no familiares: Si quien hereda la casa de 500.000 € fuera, por ejemplo, un amigo sin parentesco, en Andalucía no gozaría de reducciones importantes ni de bonificación 99% (solo para parientes cercanos). Tributaría prácticamente igual que el Escenario B, es decir, cerca de 100k de Impuesto Sucesiones. Por tanto, la bonificación del 99% está dirigida a herederos familiares directos.
  
  

• Bonificación 99% vs supresión impuesto: Andalucía no ha eliminado el impuesto, pero de facto para la mayoría de familias lo ha dejado cercano a cero. Comunidades como Madrid tienen una bonificación similar (100% cónyuges/hijos). Otras comunidades no, de ahí que este ejercicio comparativo equivalga a decir "¿y si en vez de en Andalucía, la casa estuviera en una comunidad sin bonificación?" – la diferencia salta a la vista.
  
  

• Plusvalía municipal: Aunque hay bonificaciones municipales, hemos visto que algo de plusvalía sí se paga (810 € en A). Recordar que si la vivienda no ganó valor, se podría alegar exención total. Pero en Marbella normalmente los valores suben.
  
  

Conclusión

Heredar una casa en Marbella, si eres hijo o cónyuge del fallecido, cuesta actualmente muy poco en impuestos gracias a las políticas fiscales andaluzas. En nuestra simulación, la diferencia entre aprovechar la bonificación del 99% o no hacerlo es de más de 100.000 euros. Esto pone de manifiesto la ventaja de planificar la residencia y la sucesión en lugares con incentivos fiscales como Andalucía.

En términos prácticos, el heredero directo en Marbella solo afrontará pequeños costes (plusvalía reducida, notaría, registro), mientras que en ausencia de bonificaciones la herencia hubiera supuesto un desembolso muy considerable. Por eso, planificar la herencia desde Málaga/Marbella es altamente beneficioso​.

Si tienes dudas sobre cuánto tendrías que pagar por heredar un bien inmueble o quieres una simulación personalizada según tu caso, contáctanos sin compromiso a través del apartado Contacto (arriba a la derecha). Nuestros expertos en HerenciasPlus.com e ImpuestosHerencias.es te asesorarán para optimizar tu situación y aprovechar al máximo las bonificaciones legales. Los ejemplos expuestos son meros ejemplos, no constituyen asesoramiento legal sin la revisión de uno de nuestros expertos.