Herencias con bienes indivisibles: ¿Cómo se reparte una casa entre varios herederos?

Copropiedad hereditaria (proindiviso) inicial

Al fallecer una persona y dejar un inmueble a múltiples herederos, se forma automáticamente una comunidad hereditaria sobre ese bien. Esto significa que todos los coherederos comparten la copropiedad de la vivienda en proporción a su cuota hereditaria, en un estado de indivisión. Cada heredero tiene derecho a una parte abstracta del valor de la casa, pero no a una zona física delimitada​. Durante esta etapa de condominio, las decisiones importantes (por ejemplo, vender la casa) requieren normalmente el consentimiento unánime de todos, ya que nadie puede ser obligado a vender su parte ni a permanecer en copropiedad contra su voluntad​.

Opciones para repartir un bien indivisible

Dado que mantener la indivisión indefinidamente suele generar conflictos, existen varias opciones para repartir o realizar el valor de una casa heredada​:

• Adjudicación a un heredero con compensación: Como menciona HerenciasPlus.com si uno de los herederos desea quedarse con la vivienda, puede adjudicársela entera, compensando en dinero a los demás por el valor de sus porciones. El Código Civil lo contempla: “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, abonando a los otros el exceso en dinero”. En la práctica, esto supone que el heredero que se queda la casa paga a los demás la parte que les corresponde (por ejemplo, si son tres hermanos a partes iguales, quien se quede el inmueble debería pagar a cada uno de los otros el equivalente a un tercio del valor de la casa). De este modo, uno solo pasa a ser propietario único y los demás reciben su porción en metálico.
  
  

• Venta del inmueble y reparto del precio: Es la solución más simple si ningún heredero quiere o puede asumir la casa. Consiste en que todos los herederos acuerden vender la vivienda a un tercero y luego repartir el dinero obtenido en la proporción que les corresponda​. Esta vía requiere acuerdo, pero tiene la ventaja de convertir el bien indivisible en efectivo divisible. Eso sí, habrá que descontar los gastos de venta (impuestos, plusvalía municipal, etc.) antes del reparto. En ImpuestosHerencias.es somos especialistas en el Impuesto Sucesiones, aquí es importante recordar que, aunque el dinero se reparta, cada heredero deberá liquidar el impuesto de sucesiones correspondiente a su porción heredada (en este caso, el valor neto que obtuvo).
  
  

• Venta de la parte de un heredero a un tercero o a los otros herederos: Cualquier coheredero es libre de vender su cuota indivisa de la propiedad. Puede ofrecerla a los demás herederos primero, y de hecho, éstos tienen derecho de tanteo (preferencia) para adquirirla si igualan el precio, dentro del plazo legal de un mes tras ser notificados​. Si los demás no desean comprar, esa parte se podría vender a un extraño. No obstante, vender una parte indivisa de una casa no siempre es fácil, ya que al comprador externo le resultará poco atractiva la copropiedad con desconocidos. En cualquier caso, esta opción existe y podría dar liquidez al heredero vendedor.
  
  

• Partición judicial y subasta pública: Si los herederos no se ponen de acuerdo por las buenas, cualquier interesado en terminar con la situación de indivisión puede acudir a la vía judicial solicitando la división de la herencia. Un juez podrá ordenar la división mediante la venta en subasta pública del inmueble​. En ese procedimiento, se tasará el bien (por un perito judicial, si los herederos no concuerdan con una tasación privada) y luego se sacará a subasta para que pujen terceros​. Los coherederos pueden pujar en la subasta sin necesidad de depósito, salvo aquel que se opuso a la venta, quien no podrá participar​. Como menciona HerenciasPlus.com si tras la subasta, el precio obtenido (muchas veces inferior al de mercado, debido a las condiciones de subasta) se reparte entre los herederos según sus cuotas. Esta solución es la menos deseable, pues conlleva gastos judiciales (perito, abogado, procurador) y puede generar un rendimiento menor, además de tensiones familiares. Por eso se suele recalcar que es preferible un acuerdo amistoso entre herederos antes que llegar a la subasta​.
  
  

En resumen, una casa heredada por varios pasa primero a ser copropiedad de todos. Pero ningún coheredero está obligado a permanecer indefinidamente en esa indivisión: pueden llegar a un acuerdo privado para adjudicar el inmueble a uno compensando a los otros, venderlo en conjunto, o si no hay consenso, recurrir al juez para que se haga la partición mediante subasta. La elección dependerá de las circunstancias familiares, económicas y de la voluntad de los herederos.

Llamada a la acción: ¿Tiene dudas sobre cómo proceder con un inmueble indivisible en su herencia? ¿Necesita mediación para llegar a un acuerdo con otros herederos? Consúltenos a través del apartado Contacto (esquina superior derecha de la web) y nuestro equipo le asesorará personalmente en la mejor solución para su caso, en ImpuestosHerencias.es somos especialistas en el Impuesto Sucesiones.

Aviso legal: Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Las soluciones aplicables pueden variar según el caso concreto. No tome decisiones legales basándose únicamente en este contenido sin consultar con un profesional de confianza. El contenido de este artículo no debe usarse sin el debido consentimiento o guía profesional apropiada.