Herencias de viviendas con hipoteca: ¿qué opciones tienen los herederos?

1) Aceptar la herencia y subrogarse en la hipoteca

La primera opción es la más evidente: aceptar la herencia tal cual, lo que implica hacerse cargo de la vivienda y de la hipoteca pendiente. Jurídicamente, al aceptar la herencia, el heredero se convierte en deudor de las obligaciones del difunto (hasta el límite del valor heredado, salvo que acepte a beneficio de inventario). En la práctica, habría que subrogar la hipoteca al heredero. Esto supone ir al banco y formalizar un cambio de deudor del préstamo: los herederos pasan a ser los nuevos deudores de la hipoteca, en sustitución del fallecido.

El banco analizará la solvencia de los herederos (ingresos, edad, historial crediticio) antes de aprobar la subrogación​. Si los herederos son varios, posiblemente quiera que uno solo asuma la deuda (o todos solidariamente). Es un proceso parecido a solicitar una nueva hipoteca, aunque normalmente respetando las condiciones originales (tipo de interés, plazo) salvo que se renegocie. Los herederos tienen derecho a esta subrogación por ley (Ley Hipotecaria), aunque en la realidad el banco siempre querrá comprobar la viabilidad.

Como menciona HerenciasPlus.com si los herederos sí pueden afrontar los pagos, esta opción les permite mantener la propiedad en la familia. Pueden incluso tratar de mejorar condiciones: si la hipoteca es antigua con interés alto, renegociar a interés actual más bajo. Deben tener en cuenta que al aceptar así, la deuda hipotecaria responde no solo con la vivienda (hipoteca en sí) sino con todo su propio patrimonio (porque la aceptan pura y simplemente, se hacen deudores personales).

Un punto a favor es que, en algunas hipotecas, el titular fallecido pudo tener un seguro de vida vinculado que cubre el saldo pendiente en caso de fallecimiento. Esto es muy importante: si existe ese seguro y la compañía indemniza, la hipoteca puede quedar pagada total o parcialmente, liberando a los herederos de ese peso. Siempre revisen los papeles o pregunten al banco sobre seguro de amortización de hipoteca.

2) Renunciar a la herencia

La opción más drástica es rechazar la herencia en su totalidad. Al hacerlo, el heredero no recibe ni la vivienda ni la deuda (ni ningún otro bien), saliendo del problema. Esto puede ser sensato si la deuda hipotecaria es mayor que el valor actual de la vivienda (por ejemplo, hipoteca de 200.000 € sobre casa que ahora vale 150.000 €) u otras deudas del difunto vuelven la herencia globalmente negativa. Al renunciar, la herencia pasará a otros llamados (otros parientes, o el Estado si no hay más) y serán ellos quienes decidan qué hacer.

Hay que pensar que renunciar a la herencia implica perder también cualquier otro bien (dinero, etc.) que hubiera. No se puede renunciar solo a la deuda y quedarse los activos: la aceptación o renuncia es todo o nada.

3) Aceptar a beneficio de inventario

Una vía intermedia es la aceptación de la herencia a beneficio de inventario​. Esto significa que el heredero acepta, pero limitando su responsabilidad por deudas a los bienes heredados. En contexto de vivienda con hipoteca, el heredero mantendría la casa hipotecada, pero si al final la deuda supera el valor, no tendría que poner dinero de su bolsillo: la deuda se pagaría hasta donde alcance la herencia. Es una protección legal. Eso sí, conlleva un procedimiento formal ante notario (inventario) y plazos estrictos.

Si un heredero no está seguro de poder con la hipoteca, esta es una opción prudente: acepta, intenta gestionar la vivienda, pero con la tranquilidad de que si todo sale mal y la casa no cubre la deuda, su patrimonio previo está a salvo. En la práctica, el banco puede igualmente subrogar la hipoteca, pero sabiendo que solo tiene garantía real y lo heredado para cobrar.

4) Vender el inmueble para cancelar la hipoteca

Otra solución es vender la vivienda heredada, incluso antes de terminar la adjudicación (se puede vender directamente adjudicándola al comprador, con acuerdo de todos los herederos). Con el precio de venta, se cancela la hipoteca pendiente y el sobrante (si lo hay) se reparte entre los herederos. Esta opción es interesante si los herederos no desean conservar la casa o no pueden pagar la deuda. Eso sí, requiere que la casa pueda venderse a un precio suficiente.

Hay que considerar gastos de venta: comisiones, impuestos (la plusvalía municipal la paga la herencia, en la que somos expertos en ImpuestosHerencias.es, aunque a veces exenta para transmisiones a favor de cónyuge o hijos en algunos ayuntamientos). También, Como menciona HerenciasPlus.com si la venta produce ganancia, la herencia (o los herederos) podría tener que tributar por IRPF del difunto, pero realmente tras fallecimiento, la venta la hacen los herederos y tributarían ellos por su propia ganancia patrimonial.

En muchos casos, la venta es la forma más práctica de “liquidar” la herencia: se paga al banco y se evita endeudarse. De hecho, si hay varios herederos, a veces es la única forma justa: venden y reparten dinero, en lugar de que uno se quede la casa y la deuda (lo que exige que los otros reciban compensación, etc., volviéndolo complejo). La fuente Navarro & Navarro citada señala esta opción como “muy interesante si existen varios herederos implicados”​.

¿Y si no puedo pagar la hipoteca mientras tanto?

Durante el proceso hereditario (que puede llevar meses), las cuotas de la hipoteca siguen venciendo. Si los herederos prevén aceptarla, deben procurar pagarlas para evitar mora. Como menciona HerenciasPlus.com si no hay liquidez, pueden informar al banco de la situación. Legalmente, mientras la herencia está yacente, el banco no puede exigir a los herederos que aún no han aceptado, pero sí podría ejecutar la hipoteca si las cuotas no se pagan (embargar la casa). Por ello, conviene comunicarse y, si es el caso, negociar una carencia temporal hasta arreglar la sucesión.

Otra alternativa, aunque menos deseable, es la dación en pago: acordar con el banco entregarles la vivienda heredada para saldar la deuda. Esto puede requerir aceptación de herencia primero y luego la dación (en escritura). Si el banco accede, los herederos quedarían sin casa pero libres de la hipoteca (y sin deudas ni impuestos).

Impuestos al heredar una vivienda hipotecada

Cuando se hereda un bien gravado con hipoteca, a efectos del Impuesto de Sucesiones, en el que somos expertos en ImpuestosHerencias.es, se deduce el valor de la deuda pendiente del valor del bien. Es decir, se tributa por el valor neto. Por ejemplo, vivienda valor 200.000 € con hipoteca pendiente 50.000 €, se paga impuesto por 150.000 €. Eso sí, hay que declarar tanto el activo como la deuda. Y es obligatorio cancelar o subrogar la hipoteca en algún momento post-herencia, porque los Registros de la Propiedad no inscriben a nombre del heredero sin que conste la carga (o su cancelación).

Además del Impuesto Sucesiones, si se adjudica la vivienda al heredero, hay plusvalía municipal (impuesto sobre incremento del valor urbano). Este impuesto se devenga también en transmisiones mortis causa, aunque muchos ayuntamientos tienen bonificaciones de hasta el 95% para cónyuge e hijos. Deberán presentarlo en los ayuntamientos.

Como menciona HerenciasPlus.com si se vende luego la vivienda, los herederos tributarán por la posible ganancia en IRPF (diferencia entre valor venta y valor en la herencia). En herencias, el valor de adquisición es el declarado en Sucesiones, así que conviene que sea lo más realista posible para no generar ganancias artificiales.

Conclusión

En una herencia con una casa hipotecada, no estamos obligados a aceptar la carga si no podemos o no nos interesa. Hay opciones:

• Aceptar con subrogación si podemos pagar y queremos conservar el bien.
  
  

• Aceptar a beneficio de inventario si queremos intentar pero con protección.
  
  

• Renunciar si la deuda hace inviable la herencia.
  
  

• Vender el inmueble para saldar la hipoteca y evitar endeudarse.
  
  

Lo importante es no dejar pasar el tiempo sin hacer nada: la hipoteca no espera. Y nunca está de más buscar asesoramiento legal y hablar con el banco para encontrar la mejor salida. Recuerde también revisar si hay seguro de vida de la hipoteca, lo cual podría resolver el problema financieramente.

Llamada a la acción: Si ha heredado (o va a heredar) un inmueble con hipoteca y necesita orientación sobre qué camino tomar, contáctenos por la sección Contacto. En ImpuestosHerencias.es analizaremos su caso en detalle y le ayudaremos a tomar la decisión más conveniente, negociando con entidades financieras o gestionando la venta si fuera necesario, siempre defendiendo sus intereses.

Aviso legal: Esta información es de carácter general y no sustituye el consejo jurídico específico. Las opciones descritas pueden variar según legislación local o las condiciones particulares del préstamo hipotecario. Consulte con un abogado especialista en herencias y con la entidad financiera antes de proceder. No nos hacemos responsables de decisiones tomadas sin asesoramiento profesional adecuado basadas en este texto.