Heredar una vivienda en Málaga o Marbella: pasos, impuestos y bonificaciones

1. Pasos legales para heredar una vivienda

a) Obtención de documentos del fallecimiento: Lo primero es contar con el Certificado de Defunción del propietario, y seguidamente solicitar el Certificado de Últimas Voluntades (documento que indica si dejó testamento y ante qué notario). Si hay testamento, se pide una copia autorizada en la notaría correspondiente. Si no lo hay, habrá que hacer una declaración de herederos abintestato ante notario (si los herederos son hijos, cónyuge, padres) o vía judicial (si son colaterales u otros).

b) Inventario y valoración de la vivienda: Se debe localizar la escritura de la casa y obtener nota simple del Registro de la Propiedad para verificar cargas. La vivienda necesitará una valoración a fecha de fallecimiento. En Andalucía, desde 2022 existe el valor de referencia catastral como referencia fiscal; conviene consultar ese valor porque Hacienda lo usará para comprobar la base imponible. También se puede aportar tasación si se prefiere. En cualquier caso, es importante tener un número (valor) pues sobre él calcularemos impuestos.

c) Escritura de aceptación de herencia: Los herederos, con la documentación en regla (certificados, testamento/declaración de herederos, datos del inmueble, etc.), acuden a un notario en Málaga o Marbella para formalizar la escritura de partición y aceptación de herencia. En esa escritura se adjudicará la vivienda al heredero o herederos que corresponda. Si son varios herederos, pueden adjudicársela proindiviso (en partes) o uno quedársela compensando a los otros con dinero/u otros bienes, según acuerdo. El notario liquidará también la Acta de notoriedad de herederos si no hubo testamento.

d) Pago de impuestos correspondientes: Tras firmar la escritura, hay un plazo (generalmente de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable) para liquidar el Impuesto de Sucesiones ante la Junta de Andalucía, y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos (Plusvalía municipal) ante el ayuntamiento (Málaga o Marbella, según donde esté la vivienda). Hablaremos de ellos en detalle abajo. Es obligatorio presentar estos impuestos, aunque en algunos casos resulten bonificados casi al 100%.

e) Cambio de titularidad registral y catastral: Con la escritura y los justificantes de haber presentado/pagado impuestos, se solicita en el Registro de la Propiedad la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo propietario (heredero). Esto asegura la publicidad jurídica de que eres el dueño. También conviene notificar al Catastro el cambio (suele hacerse automáticamente desde el registro, pero verificar) y comunicar a la comunidad de propietarios (si es un piso en comunidad) quién es el nuevo titular para actualización de cuotas, etc.

2. Impuesto de Sucesiones en Andalucía: casi exento para familiares directos

La buena noticia para quien hereda una vivienda en Málaga o Marbella siendo cónyuge, hijo, padre o descendiente del fallecido es que en Andalucía este impuesto está prácticamente bonificado al 99%. Desde 2019 se implantaron reducciones muy amplias (un millón de euros por heredero en grupo I y II), y desde 2022 además hay una bonificación del 99% de la cuota para dichos parientes En la práctica, esto significa que si, por ejemplo, un hijo hereda la casa de sus padres, no pagará prácticamente nada de Impuesto Sucesiones, siempre y cuando formalice la autoliquidación correctamente.

Ejemplo: valor vivienda 300.000 €. Hijo heredero único. Reducción por parentesco: 1.000.000 € (suficiente para cubrir todo el valor, por lo que base imponible queda en 0 € y no paga nada). Incluso sin esa reducción, la bonificación del 99% en cuota haría el pago simbólico. En conclusión, heredar la vivienda habitual de tus padres en Andalucía está exento de facto en la mayoría de casos.

¿Y si el heredero es un hermano, sobrino u otro no directo? Entonces las reducciones son menores (por ejemplo, en grupo III apenas 7.993 € de reducción estatal ó 10.000 € autonómicos) y la bonificación del 99% no aplica (solo es para grupos I y II). En ese caso, sí habría un impuesto a pagar según la tarifa progresiva. Aun así, Andalucía redujo los tipos: ahora van del 7% al 26% máximo, en lugar de hasta 34%. Es bastante menos que antes.

Cabe destacar: si el heredero es no residente en España pero residente UE, también tiene derecho a estas bonificaciones autonómicas. Y si es no residente fuera de la UE, tras cambios legales recientes, igualmente puede aplicarlas (España equiparó ya a todos los no residentes)​. Por tanto, incluso un hijo que viva en, digamos, Argentina heredando la casa de un padre en Marbella, puede beneficiarse de la casi exención actual, presentando el impuesto conforme a normativa andaluza.

En cualquier caso, siempre hay que presentar la autoliquidación aunque resulte cuota cero o muy baja, para poder inscribir la herencia. ImpuestosHerencias.es recalca la importancia de este trámite, que ellos gestionan habitualmente, para expedir el justificante de pago/exención necesario.

3. Plusvalía municipal en Málaga y Marbella

La plusvalía municipal es el impuesto que grava el aumento de valor del terreno urbano experimentado entre la adquisición y la transmisión (en este caso, transmisión por herencia) Lo recaudan los ayuntamientos y, a diferencia del Impuesto Sucesiones, no está bonificado al 99% de forma general (cada ayuntamiento fija sus bonificaciones).

Tanto Málaga capital como Marbella tienen bonificaciones importantes para transmisiones por fallecimiento:

• En Málaga: hasta 2023 existía un 95% de bonificación para herederos convivientes con el fallecido en la vivienda (aplicable a cónyuge, hijos que vivieran allí). Recientemente, Málaga ha ampliado bonificaciones a no convivientes en ciertos supuestos: desde 2024, familiares no convivientes tendrán un 12,5% de descuento si el valor catastral es bajo​, mientras que se mantiene el 95% para los convivientes (la vivienda habitual del fallecido). En números prácticos: si te corresponde pagar 1.000 € de plusvalía por la herencia de la casa, pagarías solo 50 € si cumples requisitos de bonificación máxima.
  
  

• En Marbella: el ayuntamiento tradicionalmente aplica el 95% de bonificación de la cuota a favor de cónyuge, hijos o padres del difunto, sin requisito de convivencia (basta parentesco directo). Esta es la bonificación máxima que permite la ley. Por tanto, la mayoría de herencias en Marbella entre familiares directos quedan prácticamente exentas de plusvalía municipal (pagando solo el 5%). Conviene confirmar cada año la ordenanza local, pero hasta 2025 sigue vigente esa bonificación amplia.
  
  

Cálculo de la plusvalía: Desde la reforma de 2021, hay dos métodos de cálculo y el contribuyente puede escoger el más favorable:

1. Sistema objetivo por coeficientes: Se toma el valor catastral del suelo de la vivienda y se multiplica por unos coeficientes según los años que el difunto fue propietario (máximo 20 años). Al resultado se le aplica el tipo impositivo municipal (por ej., 30%).
   
   

2. Sistema de plusvalía real: Se calcula la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble (siempre referidos a la parte del valor del terreno). Si la diferencia es menor que la resultante por el método 1, se puede optar por tributar por la real. Incluso si resultara pérdida (terreno que no ha subido de valor), se podría solicitar exención de plusvalía.
   
   

En una herencia, muchas veces el valor de adquisición es el que tenía el difunto cuando compró, y transmisión el valor a fecha de fallecimiento. Si la vivienda se compró hace décadas, suele haber plusvalía. Aunque con la nueva fórmula los importes se han moderado.

Trámite: La plusvalía se declara ante el Ayuntamiento en un plazo de 6 meses (igual que Sucesiones). Es un trámite aparte. Se presenta instancia con la escritura de herencia y el Ayuntamiento calcula la cuota, aplicando de oficio la bonificación que corresponda (eso sí, en Málaga hay que solicitarla expresamente dentro del plazo para que la apliquen). Tras pagar, expiden carta de pago, que también se lleva al notario o registro.

4. Bonificaciones adicionales y casos especiales

• Vivienda habitual del causante: Además de la casi exención de Sucesiones, existe una reducción del 99% del valor de la vivienda habitual en Andalucía para cónyuge, hijos o padres que la hereden y la mantengan 3 años. Esta reducción aplica independiente del valor (antes solo hasta ciertos importes). En la práctica, refuerza la exención: si la casa era la residencia habitual del fallecido y el heredero es familia directa, el 99% de su valor está exento antes de calcular la cuota.
  
  

• Herencias entre extraños o colaterales lejanos: Aquí sí puede haber coste fiscal notable, ya que no hay bonificación del 99%. Por ejemplo, un heredero que sea sobrino del fallecido en Marbella pagaría el impuesto con tarifa general (aunque con tipos más bajos que antes) y la plusvalía sin el 95%. Es importante simular el impacto para decidir si aceptar la herencia o renunciar (especialmente si la vivienda tiene cargas).
  
  

• Pago del impuesto con la propia herencia: Andalucía permite solicitar el aplazamiento o fraccionamiento del pago del Impuesto Sucesiones, e incluso pagar con bienes de la herencia en casos excepcionales. No suele hacer falta por las bonificaciones, pero es bueno saber que existe esa posibilidad.
  
  

• Impuesto sobre la Renta e IBI: La herencia de la vivienda no genera IRPF para el heredero (no es ganancia patrimonial por mortis causa), pero una vez a su nombre, estará sujeto al IBI anual como cualquier propietario. Es recomendable notificar al ayuntamiento para que cambien el recibo del IBI al nuevo titular.
  
  

Conclusión

Heredar una vivienda en Málaga o Marbella implica trámites notariales y fiscales, pero afortunadamente la carga impositiva para familiares cercanos es muy reducida gracias a las bonificaciones de Andalucía (99% en Sucesiones) y municipales (hasta 95% en plusvalía). Siguiendo los pasos adecuados –obtención de documentos, escritura de herencia, pago de impuestos y registro– el proceso se completa con relativa facilidad. Conviene asesorarse para aprovechar todas las ventajas fiscales disponibles y no omitir ninguna obligación formal.

Si necesitas ayuda en alguna fase de esta gestión (cálculo de impuestos, presentación de modelos, etc.), en ImpuestosHerencias.es contamos con expertos locales. Contáctanos mediante la sección Contacto (esquina superior derecha) y te acompañaremos para que heredar tu vivienda en la Costa del Sol sea un trámite sin sobresaltos.

Este artículo no representa una recomendación legal. Puede contar con HerenciasPlus.com para dudas jurídicas hereditarias o con ImpuestosHerencias.es para liquidar los impuestos derivados de la herencia. Más información sobre el autor, Jacob Salama, en su LinkedIn.