Herencias con propiedades de lujo en Marbella: ¿cómo se valoran y tributan?

Valoración fiscal de propiedades de lujo en herencias

En cualquier herencia, los bienes inmuebles deben valorarse a su valor real o de mercado en la fecha del fallecimiento. Para propiedades estándar, a veces se usaba el valor catastral multiplicado por coeficientes. Sin embargo, para propiedades de lujo, ese método suele infravalorar mucho el valor real, lo que podría acarrear comprobaciones de Hacienda. Desde 2022, la Dirección General del Catastro publica el valor de referencia de muchos inmuebles, que es la base mínima que Hacienda acepta para ITP y Sucesiones. En Marbella, donde los precios son elevados, es común que el valor de referencia catastral de villas de lujo esté cercano (aunque no igual) a su valor de mercado.

Por ejemplo, una villa en Sierra Blanca que en mercado podría valer 5 millones de euros quizás tenga un valor de referencia de 4 millones. En la herencia, se debería declarar al menos esos 4 millones si existe dicho valor de referencia. Si no lo hubiera (a veces las propiedades muy singulares no lo tienen asignado), habría que aportar una tasación profesional para justificar el valor declarado.

Ojo: ImpuestosHerencias.es advierte que en Andalucía, si se declara un valor inferior al de referencia, Hacienda girará liquidación complementaria​ Lo mismo ocurre si se declara un valor muy por debajo del de mercado en ausencia de referencia. Por tanto, con propiedades de lujo es recomendable ser realista en la valoración. Mejor pagar un poco más de impuestos por declarar el valor correcto que intentar ahorrar y enfrentarse a sanciones luego.

Además, este valor servirá para la plusvalía municipal (que usa valor catastral) y para determinar bases en otros impuestos.

Impuesto de Sucesiones: alta valoración pero bonificaciones importantes

Aunque el valor de una mansión sea altísimo y la base imponible de Sucesiones elevada, recordemos que Andalucía aplica, para herederos directos, reducciones de 1 millón de € por heredero + bonificación del 99% En la práctica, esto hace que incluso herencias millonarias entre padres e hijos o entre cónyuges tributen muy poco en cuota.

Veamos: si una viuda hereda de su esposo una villa valor 5.000.000 €, ¿cuánto paga? Asumiendo que es vivienda habitual del difunto, primero tendría la reducción del 99% de vivienda habitual sin límite de valor​ (quedarían 50.000 € base), más la reducción personal de 1.000.000 €. En efecto, probablemente base imponible = 0. Luego bonificación 99% en cuota, cuota = 0. Resultado: prácticamente exento. Si no fuera vivienda habitual, la base serían 5M - 1M = 4M, se calcularía cuota (que por 4M incluso con tarifa reducida puede ser unos 800k), y luego bonificación 99% la deja en ~8.000 €. Es decir, testimonial comparado con el valor.

Distinto sería si los herederos de esa propiedad de lujo no son familiares directos: ej. un heredero que es sobrino o un amigo. En ese caso no hay reducciones grandes ni bonificación, y sí pagarían un impuesto alto (posiblemente centenas de miles de euros por bienes de varios millones). De hecho, para herencias de lujo sin herederos directos, suele ser necesario planificar (por ejemplo, vía donaciones en vida a sociedades, etc., o asumir que Hacienda se llevará una porción cuantiosa).

También hay que mencionar el posible efecto de la preexistencia patrimonial: aunque Andalucía eliminó los coeficientes agravantes por patrimonio preexistente, a nivel estatal se consideraban. En Andalucía 2025 ya no importa si el heredero era rico de antes o no, la bonificación 99% se aplica igual.

Plusvalía municipal elevada, pero bonificada

La plusvalía municipal para una propiedad de lujo puede ser significativa dado el alto valor catastral del terreno y el tiempo de tenencia. Por ejemplo, un terreno con valor catastral 1.000.000 € que subió en 20 años con coeficiente 0,45 generaría 450.000 € de base, y al 30% serían 135.000 € de plusvalía bruta. Sin embargo, Marbella aplica 95% de bonificación para hijos/cónyuge​, así que se quedaría en 6.750 €. Málaga 95% si conviviente; si no convivió (propiedad vacacional), quizá 0% bonif y tocaría pagar toda la cuota, pero en Marbella como decimos es más amplio.

Es crucial calcular este impuesto porque incluso con bonificaciones. un 5% de una cantidad grande es un monto respetable. Y si por ejemplo la propiedad la hereda un sobrino (sin bonif.), podría suponer decenas de miles de euros en plusvalía. En tal caso, conviene revisar si el valor de adquisición vs valor transmisión muestra realmente incremento. En inmuebles de lujo, muchas veces sí hay revalorización fuerte (Marbella ha visto aumentos sustanciales en últimas décadas), con lo cual se pagará.

Impuesto sobre el Patrimonio y "riqueza sobrevenida"

Una arista que a veces se olvida: si heredas una propiedad de lujo y la conservas, tu patrimonio neto puede dispararse y con ello surgir la obligación de pagar Impuesto sobre el Patrimonio cada año. Actualmente Andalucía tiene bonificado al 100% el Impuesto de Patrimonio desde 2022 (lo que equivale a que en Andalucía no se paga Patrimonio). Sin embargo, en 2023 el Gobierno central creó el Impuesto Temporal de Solidaridad a las Grandes Fortunas, que afecta patrimonios netos sobre ~3 millones de € y no está bonificado por la comunidad. Así, si tras heredar esa villa tu patrimonio neto supera 3M, podrías estar sujeto a este impuesto estatal (aunque esto depende de la evolución legislativa; podría ser temporal).

Por ejemplo, heredas 5M en inmuebles (patrimonio neto total 5M). El impuesto estatal podría cobrarte alrededor de 1% anual sobre el exceso de 3M, es decir unos 20.000 € al año. Es un punto a considerar: tal vez interese planificar para no mantener todo en tu patrimonio personal (por ejemplo, repartir entre hijos, etc., o residir en Madrid que bonifica también ese impuesto).

En cualquier caso, Andalucía es muy favorable en Sucesiones, pero los patrimonios muy altos deben revisar esta cuestión del impuesto estatal nuevo.

Especial cuidado con tasaciones y comprobaciones

Con inmuebles de lujo es común que Hacienda pueda girar una comprobación de valores si cree que se infravaloró algo. Para curarse en salud:

• Aportar una tasación pericial con el valor declarado en la herencia. Si se declara el valor de referencia catastral (que Hacienda ya considera válido) no habrá problema, salvo que el valor de referencia supere el de mercado (puede pasar en algunos casos, en cuyo caso el heredero puede impugnar por exceso).
  
  

• Documentar el estado del inmueble: si la propiedad tiene algún gravamen que afecte su valor (p.ej. necesita reformas, tiene arrendamientos que la devalúan), esos factores pueden argumentarse para ajustar valor.
  
  

• Si la propiedad de lujo incluye contenido valioso (obras de arte, muebles antiguos), esos bienes muebles valiosos también tributan en Sucesiones aparte. No confundir: la casa se valora por sí, pero si dentro hay, digamos, un piano de cola histórico o cuadros de pintores famosos heredados, esos deben valorarse separadamente e incluirse en la masa hereditaria.
  
  

Conclusión

Heredar propiedades de lujo en Marbella supone manejar cifras elevadas, pero gracias al régimen fiscal andaluz, si los herederos son familiares directos, la carga impositiva en Sucesiones es casi simbólica comparada con el valor del bien. La clave está en valorar correctamente (según valores de referencia o tasaciones fiables)​, aprovechar las reducciones (por parentesco, vivienda habitual) y bonificaciones disponibles​, y no olvidar otros impuestos asociados: plusvalía municipal (que en Marbella está muy mitigada por la bonificación, en Málaga también para vivienda habitual) y el posible impacto en Patrimonio/Grandes Fortunas.

En términos coloquiales, la mayor preocupación al heredar una mansión en Marbella no serán los impuestos de sucesión (muy bajos para hijos/cónyuge), sino cómo gestionar ese activo: mantenimiento, división entre herederos sin conflictos, etc. Aun así, siempre conviene contar con asesoramiento legal y fiscal.

Si tienes frente a ti la herencia de una propiedad de alto standing y requieres asistencia en su valoración o en los trámites fiscales, contacta con nuestro equipo a través del apartado Contacto de la web. En ImpuestosHerencias.es y HerenciasPlus.com somos especialistas en herencias complejas y te ayudaremos a navegar todos los aspectos legales y tributarios para que puedas heredar con tranquilidad.

Este artículo no representa una recomendación legal. Puede contar con HerenciasPlus.com para dudas jurídicas hereditarias o con ImpuestosHerencias.es para liquidar los impuestos derivados de la herencia. Más información sobre el autor, Jacob Salama, en su LinkedIn.