Herencias de inmuebles situados en el extranjero: cómo se declaran y valoran en España

Cuando se hereda un inmueble situado fuera de España (por ejemplo, una casa en Francia o un apartamento en EE.UU.), es necesario declararlo y valorarlo correctamente ante el fisco español si aplica el Impuesto de Sucesiones en España. A continuación, explicamos cómo proceder:

1. Identificación y documentación: Reúne los documentos que acrediten la propiedad del inmueble extranjero por parte del causante (escrituras, registros de propiedad del país correspondiente, etc.), así como el certificado de defunción y testamento o declaración de herederos. Si el bien está en un país con diferente idioma, puede ser necesaria una traducción jurada de los documentos clave.
   
   

2. Valoración del inmueble: Hacienda exige declarar el valor fiscal del inmueble heredado. A falta de un valor catastral o de referencia (que solo existe para inmuebles en España), se debe determinar el valor de mercado a fecha de fallecimiento. Lo recomendable es obtener una tasación profesional del bien in situ o utilizar el valor que se haya declarado en el país extranjero para esa herencia (siempre que refleje el valor real). Conviene ser realista: si se infraestima el valor y Hacienda lo considera demasiado bajo, podría comprobarlo y exigir una mayor tributación más intereses de demora. El valor final se convertirá a euros aplicando el tipo de cambio del día del fallecimiento (o, en su defecto, del día siguiente hábil publicado por el Banco Central Europeo).
   
   

3. Declaración en el Impuesto de Sucesiones: En la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones (modelo 650) se incluirá el inmueble extranjero como parte del caudal hereditario. Se detallará su ubicación (país, ciudad) y su valor en euros calculado. Por ejemplo, un heredero residente en Madrid que recibe un piso en Buenos Aires deberá declararlo ante la Comunidad de Madrid, sumar su valor al resto de bienes heredados y aplicar las reducciones que correspondan. La propiedad en el extranjero tributará en España igual que un inmueble nacional: no hay un gravamen extra, pero tampoco ventajas especiales por el hecho de estar fuera.
   
   

4. Posible tributación en el extranjero y crédito fiscal: Si ese inmueble también paga impuesto sucesorio en el país donde está ubicado, el heredero podría acogerse a la deducción por doble imposición en España para evitar pagar dos veces (como explicamos anteriormente​). Por ejemplo, si una vivienda en Málaga es heredada por alguien en Francia, o viceversa, habrá que coordinar ambos fiscos. España permite deducir lo pagado en Francia según el convenio bilateral o, en su defecto, la normativa interna, hasta el límite de la cuota aquí.
   
   

5. Declaraciones posteriores (patrimonio y activos en el exterior): Tras heredar, si el beneficiario es residente fiscal en España y mantiene el inmueble a su nombre, deberá incluirlo en sus declaraciones anuales de patrimonio (modelo 714, si su patrimonio total supera el mínimo exento) y presentarlo en el Modelo 720 de bienes en el extranjero (o formulario sucesor vigente) si su valor supera los 50.000 €. Estas obligaciones son independientes del Impuesto de Sucesiones pero son importantes para evitar sanciones.
   
   

En resumen, un inmueble sito en el extranjero se declara en España como parte de la herencia con su valor de mercado en origen convertido a euros. La clave está en documentar bien la propiedad y su valor, cumplir con la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones en el plazo (6 meses, prorrogables) e informar posteriormente de la tenencia de ese inmueble extranjero en los modelos correspondientes. Asesorarse con un experto en fiscalidad internacional (por ejemplo, un abogado en Marbella habituado a herencias de británicos con propiedades en España y viceversa) puede facilitar todo el proceso.

Este artículo no representa una recomendación legal. Puede contar con HerenciasPlus.com para dudas jurídicas hereditarias o con ImpuestosHerencias.es para liquidar los impuestos derivados de la herencia. Más información sobre el autor, Jacob Salama, en su LinkedIn.