Plusvalía municipal en Málaga: importancia de aplicar el método de cálculo más beneficioso

Además del Impuesto de Sucesiones, cuando heredamos bienes inmuebles urbanos en Málaga debemos afrontar el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como “plusvalía municipal”. Este tributo grava el incremento del valor del terreno (suelo) ocurrido durante el periodo en que el difunto tuvo el inmueble en propiedad. Tras recientes cambios legales (derivados de la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 que tumbó el cálculo anterior inconstitucional​), hoy en día existen dos métodos de cálculo de la base imponible, y el contribuyente (en este caso el heredero) puede elegir el que resulte más favorable​. Es crucial aprovechar esta posibilidad de optar por el método de cálculo que dé menor impuesto.

Los dos métodos son los siguientes​:

• Método real (o directo): Calcula la plusvalía en función de la ganancia real de valor del terreno. En concreto, toma la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble (normalmente, valor en la herencia menos el valor cuando el difunto lo compró) y la ajusta al porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el total​ Simplificando: se mira cuánto subió realmente el valor del terreno desde que el fallecido lo adquirió hasta su fallecimiento. Si no hubo tal subida (ej. si el inmueble no ha ganado valor o incluso ha bajado), este método reflejará un incremento nulo o menor, pudiendo resultar en impuesto cero o muy bajo. Por ejemplo, si el difunto compró un piso en 2010 por 100.000 € y al morir en 2025 su valor es 120.000 €, la ganancia real total es 20.000 €. Pero de ese valor total, solo parte es terreno (pongamos que el valor catastral indica que el 40% es suelo). Se aplicaría ese 40%, dando un incremento de terreno de 8.000 € como base. A ese incremento se le aplica el tipo impositivo municipal (que puede rondar el 20-30%).
  

• Método objetivo (o porcentual): Calcula la plusvalía de forma fórmula fija multiplicando el valor catastral del suelo del inmueble por unos coeficientes que dependen del número de años que el difunto fue propietario​ Los Ayuntamientos publican anualmente esos coeficientes máximos (por ejemplo, X% por año hasta un tope). Este método no atiende al mercado real, sino que presume incrementos según el tiempo. Tras la reforma, los coeficientes se han ajustado a realidades del mercado (ya no dan plusvalías enormes en periodos cortos, etc.), pero siguen siendo un cálculo estándar. Por ejemplo, si un terreno tiene valor catastral suelo 50.000 € y el difunto lo tuvo 10 años, podría haber un coeficiente acumulado, digamos, del 30%. La base sería 15.000 € (50k * 30%). A eso se aplica el tipo municipal (que por ley no puede rebasar el 30%​).

  La clave es que la ley ahora permite comparar y elegir el método: “El contribuyente podrá elegir el método que le resulte más beneficioso”​. Debes hacer los dos cálculos y ver cuál arroja menor base imponible (y por tanto menor cuota de impuesto).

¿Por qué esto es importante? Porque dependiendo de la situación del mercado inmobiliario, uno u otro método puede suponer una gran diferencia:

• En épocas o zonas donde el valor real del inmueble apenas subió o incluso bajó (por ejemplo, si el difunto compró muy caro en su día o hubo crisis inmobiliaria), el método real probablemente dé una base imponible mucho más baja que la objetiva, e incluso puede dar cero si no hubo incremento. En herencias, a veces el causante tuvo la casa durante décadas, por lo que es común que sí haya aumento real importante. Pero hay casos en que no: imaginemos un piso heredado que el difunto compró en 2008 (burbuja) a 200.000 € y en 2023 su valor es 180.000 €. Ha habido una pérdida de valor real; en tal caso, el método real detectará que no hay incremento (cero base) y no se paga plusvalía, mientras que el método objetivo, con 15 años de tenencia, quizá calcularía un incremento ficticio y generaría impuesto si no optamos.
  

• En otras situaciones, especialmente con muy largos periodos de tenencia, el método objetivo puede topear el número de años (suele haber máximo 20 años computables). Si el difunto tuvo la propiedad 40 años, el método objetivo suele computar solo 20 por ejemplo. Mientras que el método real cogerá toda la diferencia de valor en 40 años, que puede ser enorme en términos absolutos. Pongamos un chalet que costó 10.000 € en 1970 y ahora vale 300.000 € en 2022. La ganancia real es 290.000 € (bastante), pero el método objetivo tal vez aplique coef máximo sobre valor catastral y derive una base menor. Aquí convendría el método objetivo para limitar la base.
  

En definitiva, hay que hacer números. Por suerte, muchos ayuntamientos facilitan simuladores en línea o calculadoras (y asesores fiscales pueden hacer comparativas). La normativa actual garantiza que si no hay ganancia, no haya impuesto (antes se llegó a cobrar plusvalías incluso con pérdidas, ya no). Y ante ganancias, te da la opción de tributar por la presunta (objetiva) o la real, lo que salga menor.

Ejemplo práctico: María hereda de su padre un piso en 2025 en Málaga. Valor catastral suelo 80.000 €. El padre lo compró en 1995 (30 años antes) por 100.000 € y en 2025 vale 250.000 €. Ganancia real: 150.000 € (pero ojo, eso incluye construcción y suelo). Supongamos que del valor total, el suelo representa un 50% (40.000 € de coste suelo vs 125.000 € valor suelo actual). Método real: diferencia valor suelo real = 125k – 40k = 85.000 € base. Método objetivo: periodo 30 años, pero Ayuntamiento solo computa máx 20 años con coeficiente, digamos 3.5% anual → 70% total; base = 80.000 * 0.70 = 56.000 €. Vemos que la base por método objetivo (56k) es menor que por real (85k), así que María elegiría el objetivo. Al tipo, digamos 29%, pagaría ~16.000 €. Si fuera al revés (base real menor que la objetiva), optaría por la real. En otro municipio con coef menores podría ocurrir al revés, por eso siempre comparar.

En conclusión, si heredas un inmueble en Málaga, calcula la plusvalía por ambos métodos. Es un derecho escoger el más favorable, y puede ahorrarte cientos o miles de euros​ Recuerda también que si el resultado es negativo (no hay incremento), el impuesto es 0. Además, no olvides que en caso de herencia, los herederos disponen de 6 meses desde el fallecimiento para presentar la plusvalía (prorrogables a un año si se solicita)​, distinto de los 30 días que rigen para ventas​. ¡No dejes pasar ese plazo comparando métodos, ya que el retraso genera recargos!

¿Necesitas ayuda para calcular la plusvalía en Málaga de tu herencia y elegir el mejor método de pago? En impuestosherencias.es nuestros especialistas te asesoran en el cálculo de la plusvalía municipal conforme a la normativa vigent​e, garantizando que apliques el método más beneficioso y evitando pagar al Ayuntamiento de Málaga.