Plusvalía municipal en Málaga y Marbella: bonificaciones y cómo calcularla al heredar

¿Qué es la plusvalía municipal y quién debe pagarla en una herencia?

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo donde se sitúa un inmueble urbano. En una herencia, los sujetos pasivos (obligados al pago) son los herederos que reciben el inmueble. Es decir, si heredas una casa o piso, deberás liquidar este impuesto ante el Ayuntamiento correspondiente (Málaga, Marbella, etc.).

Importante: si se hereda entre varios, cada uno paga su parte proporcional. Si se renuncia a la herencia, no hay que pagar nada porque no hay transmisión a tu favor.

Este impuesto no se aplica a inmuebles rústicos, solo urbanos (viviendas, solares, locales...). Además, si el inmueble no ha aumentado de valor entre la fecha en que lo adquirió el difunto y la fecha de herencia, cabría la posibilidad de no pagar plusvalía (tras sentencia del TC, ahora la ley prevé no liquidar si no hay incremento real).

Cálculo de la plusvalía: dos métodos disponibles

Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede calcular la plusvalía por dos métodos y aplicar el más favorable:

1. Método objetivo (valor catastral):
   Se toma el valor catastral del terreno del inmueble (ojo, solo la parte del valor catastral correspondiente al suelo, sin contar la construcción). A ese valor se le aplica un coeficiente que depende de los años transcurridos desde que el difunto adquirió el inmueble hasta la fecha de herencia. El Estado marca unos coeficientes máximos por tramos de años (por ejemplo, para 1 año: 0,14; 5 años: 0,13; ...; 20 años o más: 0,45 aproximadamente). Cada Ayuntamiento puede fijar coeficientes inferiores. El resultado es el incremento teórico. Luego se aplica el tipo impositivo que fije el Ayuntamiento (por ley hasta 30%).
   
   Ejemplo: Piso en Marbella, valor catastral del suelo 80.000 €. Propiedad durante 10 años del difunto. Coeficiente 10 años: 0,30. Incremento = 80.000 * 0.30 = 24.000 €. Tipo Marbella 30%. Cuota = 7.200 €.
   
   

2. Método de plusvalía real:
   Consiste en calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del terreno. Es decir, cuánto valía el suelo cuando el difunto compró (prorrateado del precio de compra) y cuánto vale al fallecer. La diferencia, si es positiva, se considera base imponible. Sobre ella el Ayuntamiento aplica el tipo impositivo.
   
   Ejemplo: El difunto compró ese piso en Marbella en 2005 por 200.000 €, de los cuales estimamos 50.000 € correspondían al terreno. Al fallecer en 2023, el terreno vale (según valor de referencia/mercado) 100.000 €. Incremento real = 50.000 €. Tipo 30%. Cuota = 15.000 €.
   
   

En este ejemplo comparativo, el método objetivo arrojaba 7.200 € y el real 15.000 €. El heredero elegiría el método objetivo y pagaría 7.200 €. Si fuese al revés (más bajo el real), podría elegir real.

Cada heredero debe realizar sus números o, más práctico, el Ayuntamiento suele calcular ambos si se le aportan los datos, y aplica el menor automáticamente o a instancia. En caso de duda, conviene consultarlo en la solicitud de liquidación.

Bonificaciones en Málaga y Marbella por herencia

La ley permite a los Ayuntamientos establecer bonificaciones de hasta el 95% en la cuota de plusvalía para transmisiones por causa de muerte a determinados parientes. Veamos:

• Málaga capital: Históricamente bonificaba un 95% a cónyuge e hijos que convivieran con el fallecido en la vivienda transmitida (es decir, vivienda habitual)​. Esto prácticamente eximía a muchos, pero dejaba fuera a herederos no convivientes. En 2023 se aprobó una nueva bonificación del 12,5% para herederos directos no convivientes en inmuebles de valor catastral ≤150.000 € Es un beneficio menor pero extiende algo de alivio a más casos. En resumen:
  
  

  • 95% de bonificación: cónyuge/hijos/padres que vivían con el difunto en la vivienda heredada (principal).
    
    

  • 12,5% de bonificación: cónyuge/hijos/padres no convivientes, para inmuebles de valor catastral bajo (hasta 150k).
    
    

  • 0% bonificación: otros casos (familiares más lejanos, inmuebles no vivienda habitual de valor >150k para no convivientes).
    
    

• Así, si la plusvalía en Málaga salía 10.000 €:
  
  

  • Heredero hijo conviviente: paga solo 500 €.
    
    

  • Heredero hijo no conviviente (casa de valor catastral terreno 100k): tendría 12,5% off, pagaría 8.750 €.
    
    

  • Un sobrino heredero (sin bonif): 10.000 € íntegro.
    
    

• Marbella: El Ayuntamiento de Marbella aplica la bonificación máxima del 95% para transmisiones mortis causa a favor de descendientes, ascendientes y cónyuge, sin requisito expreso de convivencia (basta parentesco de Grupo I y II). Esto según ordenanzas recientes (conviene confirmarlo cada año, pero Marbella tradicionalmente ha sido generosa). Por tanto, heredar una casa en Marbella de tus padres o pareja implicará pagar solo el 5% de la plusvalía calculada.
  
  

  • Ejemplo: plusvalía calculada 8.000 €. Con 95% bonificación, cuota = 400 €.
    
    

Otros municipios de la Costa del Sol pueden tener sus propias bonificaciones; siempre hay que revisar la ordenanza local. En ausencia de bonificación, rige la regla general (pago completo según cálculo más favorable).

Plazos y trámite para liquidar la plusvalía

El heredero dispone de 6 meses desde la fecha de fallecimiento para declarar la plusvalía (plazo prorrogable hasta 1 año si se solicita prórroga dentro de los primeros 6 meses). Este plazo coincide con el de Sucesiones, pero son trámites independientes: el Impuesto Sucesiones se gestiona ante Junta de Andalucía, la plusvalía ante el Ayuntamiento.

Cómo presentarlo: En Málaga capital, existe formulario específico de declaración de plusvalía por herencia​. Se puede hacer online (Oficina Virtual) o presencial en Gestrisam. En Marbella, igualmente, se presenta una instancia con los datos del inmueble y herederos. Se adjunta copia del certificado de defunción y del título (testamento y aceptación de herencia, si ya está; si no, se puede presentar con posterioridad, pero conviene al menos aportar testamento).

El Ayuntamiento normalmente emite una liquidación con la cuota a pagar, aplicando la bonificación si procede (en Málaga hay que solicitarla expresamente en la instancia, es rogada). En otros casos se hace autoliquidación: el contribuyente calcula y paga por su cuenta. Cada ciudad define si es liquidación o autoliquidación; Málaga y Marbella tienden a liquidación por la complejidad del doble método.

Pago: Una vez recibida la liquidación, se paga en el banco o online dentro del plazo indicado (generalmente un mes desde notificación). Si no se paga, generará recargos y eventualmente apremio.

Si no hay plusvalía (pérdida): Se puede presentar una declaración alegando ausencia de incremento. Conviene documentar el valor de adquisición y el valor de transmisión. El ayuntamiento podría aceptarlo y no girar impuesto. Si aun así liquida, el heredero puede recurrir aportando pruebas. Tras la reforma legal, se espera que si demuestras pérdida (p.ej., valor terreno de compra > valor terreno actual), no te cobren.

Ejemplos prácticos de cálculo

1. Herencia en Málaga de vivienda habitual a cónyuge: Valor catastral suelo 50.000 €, 20 años posesión. Coeficiente Málaga para 20 años: supongamos 0,45. Incremento objetivo: 22.500 €. Tipo 29%. Cuota = 6.525 €. Bonificación 95% (conviviente) ⇒ paga 326 €.
   Método real: compra en 2000 por 100.000 € (suelo 30k), valor suelo 2023 = 80k, incremento real 50k, 29% = 14.500 €. Aquí método objetivo ya era menor (6.525). Se paga 326 €.
   
   

2. Herencia en Marbella de apartamento vacacional a un hijo (no convivía): Valor catastral suelo 100.000 €, 10 años. Coeficiente 0,30. Incremento: 30.000 €. Tipo 30%. Cuota = 9.000 €. Bonificación 95% ⇒ paga 450 €.
   (Si fuera Marbella sin bonif, 9.000 €). Método real: similar o mayor posiblemente.
   
   

3. Herencia en Málaga a sobrino (sin bonif.): Valor suelo 80.000, 15 años, coeficiente 0,40, incr. 32.000, tipo 29%, cuota 9.280 €. Sin bonif paga completo 9.280 € (método real probablemente parecido, así paga eso). Si ese sobrino vende pronto, podría compensar plusvalía con minusvalía en IRPF, etc., pero eso es otra historia.
   
   

Conclusión

La plusvalía municipal es un impuesto a tener en cuenta al heredar propiedades urbanas en Málaga, Marbella y cualquier municipio. Gracias a las bonificaciones locales, en muchos casos el impacto es mínimo para los familiares directos: Málaga ofrece hasta un 95% (con condiciones)​ y Marbella un 95% general. Aun así, es fundamental calcular correctamente la base imponible empleando el método más favorable y cumplir con la declaración en plazo.

Si acabas de heredar un inmueble, no olvides este trámite pensando que todo se resuelve con el Impuesto de Sucesiones. Cada gestión en su ámbito es necesaria para cerrar bien la sucesión.

Los ejemplos anteriores deben ser revisados por un abogado o asesor fiscal para poder se aplicados a casos concretos. No constituyen asesoramiento legal expreso. 

¿Necesitas ayuda con el cálculo o la gestión de la plusvalía municipal en tu caso concreto? Ponte en contacto con nosotros a través del apartado Contacto (esquina superior derecha). Nuestro equipo en HerenciasPlus.com e ImpuestosHerencias.es conoce al detalle las ordenanzas de Málaga, Marbella y otros ayuntamientos, y te asistirá para que apliques todas las bonificaciones y pagues solo lo justo.

Este artículo no representa una recomendación legal. Puede contar con HerenciasPlus.com para dudas jurídicas hereditarias o con ImpuestosHerencias.es para liquidar los impuestos derivados de la herencia. Más información sobre el autor, Jacob Salama, en su LinkedIn.